原告何某与被告王某同为盱眙县W村村民。1996年，原、被告口头约定原告将其位于盱眙县W村的四间砖瓦结构房屋出卖给被告，房屋价款1万元，未办理房屋产权变更登记。房屋交付并支付完相应价款后，被告王某及其家人在该房屋中一直居住至今。后因案涉房屋面临拆迁，原告于2020年11月1日起诉至法院，诉称案涉房屋买卖并未按照《中华人民共和国物权法》(已废止)的相关规定，办理产权变更登记手续，要求判令案涉房屋买卖合同无效并要求被告王某立即返还案涉房屋。

　　第一种意见认为，案涉房屋买卖合同无效，且该房屋未办理房屋产权变更登记手续，故不产生物权变更效力，被告应当将案涉房屋返还原告；

　　第二种意见认为，案涉房屋买卖合同依法成立并有效，该房屋虽未办理产权变更登记手续，但仍产生物权变更的效力，原告无权要求被告返还案涉房屋。

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　1.按照“法不溯及既往”的原则，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日正式施行，故本法规定的相关不动产物权登记生效制度应当仅适用于本法生效后的法律行为，对本法生效之前的法律行为不应适用。本案中，案涉房屋的买卖行为发生于1996年，当时的《中华人民共和国物权法》并未施行，故本案的审理不应适用该法的相关规定。另，1996年我国法律并未对债权行为与物权行为进行区分，也没有采纳物权行为制度及其理论，在交易中并不存在买卖合同等以外专门引起物权变动的其他制度。故，本案中的原告与被告达成房屋买卖的合意时，就有转移房屋所有权的效果意思，应当认定本案中的房屋买卖发生物权变更的效力。

　　2.案涉房屋买卖行为发生于1996年，从尊重历史，照顾现实的原则考虑，应当认定合法占有于特定的历史条件下属于重要的物权变更公示方式。原、被告于1996年口头达成的房屋买卖约定，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效。原告向被告交付房屋后，被告亦按照双方的合意支付了房屋买卖价款，且被告及其家人依据原、被告之间的房屋买卖约定，自1996年后一直居住在该房屋，对该房屋产生了较大的生活依赖性且形成了较为稳定的占有关系。房屋交付后，该房屋所在地村集体、村民、原告长期以来未对被告占有、使用房屋提出任何异议。但在房屋面临拆迁之际，原告在经济利益驱动下要求判令合同无效，显然有违诚实信用原则。从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度看，应当认定原、被告之间的房屋买卖行为有效且原告无权要求被告返还案涉房屋。

　　3.在符合法律规定的前提下，应尊重当事人之间的意思自治，维护诚实信用原则。本案中，认定案涉房屋买卖合同有效且原告无权要求被告返还案涉房屋，符合民事法律所倡导的民事主体在民事活动中应秉持诚实、恪守承诺的基本价值。我国台湾学者史尚宽先生认为，一切法律关系都应根据他们的具体情况按照正义衡平的原则进行调整，从而达到它们具体的社会公正。……决断案情不应是形式的或机械的，而应从道义衡平原则出发，站在立法者的角度决定这些关系，这就是诚信原则的要求。具体到本案，原、被告之间的房屋买卖行为发生后，在房屋增值、面临拆迁补偿等情形下，如果机械认定案涉房屋买卖行为无效，就会造成违反诚实信用原则的卖方者获益，而恪守诚实信用原则的买房者遭受损失，无疑有违诚实信用和公平原则。虽然买房者最后可能获得一定的赔偿，但是却要面临腾房搬迁的局面，在其居无他所的情况下，可能遭遇执行难题，不利于社会的和谐稳定，难以实现法律效果和社会效果的有机统一。

　　需要指出的是，认定本案中案涉房屋买卖行为有效且发生了房屋产权变更的效力是具备了一定的条件的。审判实务中，农村房屋买卖行为复杂多变，各种因素掺杂其中，效力不能一概而论，需根据个案情况综合考量案件特殊性及依法认定各项证据。对于出卖人因房屋升值或为获得较大的拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应依法确认房屋买卖合同有效且无权要求买受人返还房屋。