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二手房买卖中，房产证登记面积与房屋买卖协议约定面积不一，房屋价款如何计付？
【案情】
范某到王某住宅实地看房，双方通过协商签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定房屋面积58平方米，售价为247000元。后双方为办理产权变更登记，双方又签订《不动产（存量房）买卖合同》（以下简称合同），该合同约定，房屋建筑面积45.28平方米，转让面积45.28平方米，按套计算，总价款为150000元，房屋总价与面积无关。前期，范某通过手机转账共支付给王某192831.84元，双方办理房屋产权变更登记后，王某向范某索要协议房价款247000元的余欠购房款54168.16元，范某以房产证上的房屋建筑面积45.28平方米与协议上房屋面积58平方米不一致为由，拒绝给付余欠购房款，并要求王某退还多交的购房款42831.84元。双方为此发生纠纷,诉至法院。
【评析】
对于本案如何处理，产生了两种不同意见：
第一种意见认为：原被告签订的协议系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。为办理房产过户手续，原被告又签订合同，根据双方履行行为，实际履行的是协议。但合同上明确载明建筑面积45.28平方米，转让面积45.28平方米，与房产证上载明的建筑面积45.28平方米以及变更后的不动产权证书上载明的建筑面积45.28平方米相一致，故对涉案房屋建筑面积45.28平方米予以确定。根据协议双方约定计算出的单位面积房价为4258.62元/平方米，故涉案房屋价款应确定为192830.31元，涉案房款和已付房屋价款基本持平，故原告请求不予支持。
第二种意见认为：双方约定涉案房屋价格为247000元，未在协议中约定每平米单价，结合二手房交易习惯，应理解为按套出售。现涉案房屋已变更登记在被告名下，被告也实际居住使用，故被告应向原告支付剩余房款。
笔者赞同第二种观点：被告应向原告支付剩余购房款。
理由如下：我国《合同法》规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。二手房买卖双方通过协商签订协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，而双方签订的合同只是为了方便办理房产过户手续，实际履行的为协议。双方协议中约定涉案房屋价格为247000元，未在协议中约定每平米单价，结合二手房交易习惯，应为按套出售。范某现场看房未查看房产证，也未实际测量房屋面积，其自身存在过错。此外，房屋过户登记仅是对房屋所有权人的变更登记，不涉及房屋其他信息的变更，故范某应支付剩余房款。
在二手房交易过程中，买卖双方一般遵循意思自治原则。二手房买卖合同中往往并没有约定单价，或是约定 “房屋面积以房产证为准”等内容，一般情况下认定为二手房交易是按套计价的。根据二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自实地看房，看房环节是双方达成意向的关键，双方多是以房产证登记面积为准，是否需要准确测量房屋面积也是由买卖双方自行决定的。二手房交易中，买卖双方一般关注的重点为单价与总价，对真实的房屋面积容易忽视，交易后出现实际面积、产权面积有相差，就十分容易产生争议。法官提醒，二手房买卖交易时双方可在合同中约定，该房屋是按照具体面积计价还是按套计价以及出现面积误差时的解决方式等内容以减少双方纠纷，避免不必要的麻烦。（ 祝文秀 苏晓婷 ）
范某到王某住宅实地看房，双方通过协商签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定房屋面积58平方米，售价为247000元。后双方为办理产权变更登记，双方又签订《不动产（存量房）买卖合同》（以下简称合同），该合同约定，房屋建筑面积45.28平方米，转让面积45.28平方米，按套计算，总价款为150000元，房屋总价与面积无关。前期，范某通过手机转账共支付给王某192831.84元，双方办理房屋产权变更登记后，王某向范某索要协议房价款247000元的余欠购房款54168.16元，范某以房产证上的房屋建筑面积45.28平方米与协议上房屋面积58平方米不一致为由，拒绝给付余欠购房款，并要求王某退还多交的购房款42831.84元。双方为此发生纠纷,诉至法院。
【评析】
对于本案如何处理，产生了两种不同意见：
第一种意见认为：原被告签订的协议系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。为办理房产过户手续，原被告又签订合同，根据双方履行行为，实际履行的是协议。但合同上明确载明建筑面积45.28平方米，转让面积45.28平方米，与房产证上载明的建筑面积45.28平方米以及变更后的不动产权证书上载明的建筑面积45.28平方米相一致，故对涉案房屋建筑面积45.28平方米予以确定。根据协议双方约定计算出的单位面积房价为4258.62元/平方米，故涉案房屋价款应确定为192830.31元，涉案房款和已付房屋价款基本持平，故原告请求不予支持。
第二种意见认为：双方约定涉案房屋价格为247000元，未在协议中约定每平米单价，结合二手房交易习惯，应理解为按套出售。现涉案房屋已变更登记在被告名下，被告也实际居住使用，故被告应向原告支付剩余房款。
笔者赞同第二种观点：被告应向原告支付剩余购房款。
理由如下：我国《合同法》规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。二手房买卖双方通过协商签订协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，而双方签订的合同只是为了方便办理房产过户手续，实际履行的为协议。双方协议中约定涉案房屋价格为247000元，未在协议中约定每平米单价，结合二手房交易习惯，应为按套出售。范某现场看房未查看房产证，也未实际测量房屋面积，其自身存在过错。此外，房屋过户登记仅是对房屋所有权人的变更登记，不涉及房屋其他信息的变更，故范某应支付剩余房款。
在二手房交易过程中，买卖双方一般遵循意思自治原则。二手房买卖合同中往往并没有约定单价，或是约定 “房屋面积以房产证为准”等内容，一般情况下认定为二手房交易是按套计价的。根据二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自实地看房，看房环节是双方达成意向的关键，双方多是以房产证登记面积为准，是否需要准确测量房屋面积也是由买卖双方自行决定的。二手房交易中，买卖双方一般关注的重点为单价与总价，对真实的房屋面积容易忽视，交易后出现实际面积、产权面积有相差，就十分容易产生争议。法官提醒，二手房买卖交易时双方可在合同中约定，该房屋是按照具体面积计价还是按套计价以及出现面积误差时的解决方式等内容以减少双方纠纷，避免不必要的麻烦。（ 祝文秀 苏晓婷 ）
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