近期，盱眙法院成功拍卖一处农村自建房屋。被执行人李某所有的位于盱眙某乡镇街道商住房系自建房，仅有房产证，无任何土地使用权审批手续。案件进入执行程序后，因李某生意经营失败导致欠付债务较多，无力偿还，夫妻名下仅有位于某乡镇街道房屋一处，该房屋面积较大，且一层为商业用房，李某希望该房屋能经拍卖实现价值最大化，经承办人与首查封债权人多次沟通后，双方对房屋价值最终达成一致意见，为200万元，最终以该价成交。不仅使得申请人受偿比例提高，同时保护了被执行人权益，使其多个执行案件得以解决。

　　在盱眙法院有财产可供处置的执行案件中，农村自建房屋占比可达到30%，此类房屋虽然在审判程序中并不进行确权，但客观上属于被执行人的责任财产，在被执行人不主动履行生效法律文书确定义务的前提下，法院可以处置被执行人的房屋用于偿还案涉债务。盱眙法院在处置该类房屋时，本着善意文明执行的理念，在衡平双方当事人权益的前提下，适度提高起拍价，原则上第一轮第一次拍卖降价不超过10%，如流拍，第二次拍卖再降价不超过5%。其理由如下：

　　一、溢价难。农村自建房因所在土地为集体性质，根据相关法律规定，法院在处置时会说明仅本集体组织成员有竞拍资格，相较于权属完备的房屋，上述竞拍资格便限制了大部分人无法参与竞拍，因此房屋溢价率较低。

　　二、估价低。农村自建房受土地性质限制,即该种房屋所在土地均为集体土地，仅可在本集体组织成员内部流转，相较于国有土地价值较低，因而无论是农民自行建设的还是新农村开发统一安置的房屋，其评估价与建造成本价均几乎相同，即使是乡镇街道上的商住房，价值也仅略高于建造成本价。

　　三、安置难。盱眙法院处置的农村自建房中，大多数是家庭几代共同居住，老人、孩子占比较大，且为家庭的唯一住房，处置后需为被执行人及其家庭保留的相关安置费用较高，如在处置时降价幅度过大，则债权人的受偿比例降低，既不利于彻底解决纠纷，又极易导致被执行人家庭失去保障，激化矛盾。

　　综上，如仍按照“老方法”处置农村自建房，成交价必然过低。因此盱眙法院在司法实务多次实践的基础上，适当提高起拍价，切实平衡双方当事人利益，力争将执行效果最大化。( 张晓玉 )